O Supremo Tribunal Federal (STF), em julgamento virtual realizado no dia 08 de março de 2022, acerca do Tema 1.127 da repercussão geral, entendeu ser constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação comercial.
O referido tema foi julgado por meio de um recurso, apresentado por um fiador de um Contrato de Locação Comercial, contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, por meio do qual afirmava que a locação comercial teria que ser tratada de forma diferente da locação residencial – situação esta em que se permite a penhora de bem de família.
No entanto, por 07 (sete) votos a 04 (quatro), prevaleceu o entendimento de que a penhora do bem de família, ainda que se trate de Contrato com fins comerciais, não viola o direito à moradia do fiador, que exerce o seu direito de propriedade ao oferecer livremente o seu imóvel como garantia contratual, fazendo-o com plena consciência dos riscos decorrentes de eventual inadimplência por parte do Locatário.
Ademais, o Supremo Tribunal Federal entendeu que impor essa restrição de penhora representaria, sem dúvidas, uma afronta aos princípios jurídicos, notadamente o da boa-fé objetiva e o da livre iniciativa privada.
Insta mencionar, ainda, que, no julgamento com eficácia de repercussão geral, foi observado que a Lei Federal nº 8.009/1990, que trata da impenhorabilidade do bem de família, excepciona o instituto da fiança, sem fazer distinção entre a garantia dada à locação comercial ou à locação residencial.
Dessa forma, os Ministros do STF entenderam que a criação, por decisão judicial, de uma distinção entre os fiadores de locação residencial, em que se admite a penhora, e de locação comercial, seria uma afronta ao princípio da isonomia, o qual estabelece que todos são iguais perante a lei e que não de seve ser feita nenhuma distinção entre pessoas que se encontrem na mesma situação.
Em virtude do teor do julgamento da instância superior, os processos sobre este tema, que até então estavam suspensos, deverão observar a decisão prolatada no último dia 08 de março de 2022 e, os que não estavam suspensos, deverão ter a decisão comunicada aos autos pelos próprios advogados atuantes na causa.
Sendo assim, a referida decisão serve como um alerta aos fiadores, que devem ficar atentos ao aceitar o encargo, bem como ao oferecer imóvel em garantia neste tipo de relação contratual, diante do risco de que, uma vez descumprido o Contrato, estarão sujeitos a atos expropriatórios de seu bem, seja, ou não, utilizado como moradia.
Por fim, é também extremamente aconselhável que os fiadores estejam acompanhados de advogados no momento em que forem assinar um contrato desta natureza, para que seja realizada a análise de todos os riscos inerentes do negócio, uma vez que, com esta nova decisão, o fiador renuncia ao bem de família no momento em que assina o contrato.
Escrito por Anna Carolina Barbosa Almeida Mendonça
