A Lei no 14.382/2022, cuja entrada em vigor se deu no último dia 05 de janeiro de 2023 trouxe uma importante inovação aos ritos de adjudicação compulsória de imóveis: agora é possível a efetivação extrajudicial de adjudicação compulsória de imóveis, desde que obedecidos os requisitos introduzidos pela nova lei junto aos ritos notariais fixados na Lei de Registros Públicos (Lei no 6.015/73).
E, neste ponto, cabe uma breve explicação: a adjudicação compulsória, como normalmente chamada no Direito, nada mais é do que o procedimento por meio do qual aquele que tem direito de propriedade a um determinado imóvel (como, por exemplo, aquele que firmou um contrato de compra e venda de imóvel e quitou as parcelas da compra) deseja oficializar seu direito, inclusive por meio de registro em matrícula, mas encontra alguma forma de oposição por parte do atual proprietário do imóvel.
Diante deste novo cenário, imóveis quitados que não contam com a efetiva transferência de propriedade ao atual proprietário poderão ter a adjudicação compulsória requerida em esfera extrajudicial. Para tanto, torna-se necessário que o promitente comprador do imóvel ou qualquer de seus cessionários ou promitentes cessionários dê entrada no pedido de adjudicação compulsória junto ao Cartório de Registro de Imóveis responsável, acompanhado dos seguintes documentos (texto retirado da Lei no 14.382/2022):
1) Instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão;
2) Prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;
3) Ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade; (Promulgação partes vetadas)
4) Certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência
de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;
5) Comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
6) Procuração com poderes específicos.
Além disso, não é necessário, para entrada no pedido de adjudicação compulsória, que o instrumento de compra e venda que embasou a propriedade do imóvel tenha sido registrado em cartório, mas tão somente que o documento seja apresentado no momento da requisição da adjudicação compulsória.
Esta mudança visa desburocratizar os procedimentos de adjudicação compulsória, que, anteriormente, dependiam exclusivamente do Judiciário para sua consecução. Caso devidamente aparelhados, os pedidos em esfera notarial têm potencial para tornar muito mais célere os procedimentos de regularização de propriedade imobiliária. No entanto, ressaltamos que o apoio de um advogado especializado no assunto é imprescindível para que o procedimento possa ser devidamente acompanhado e se desdobre da maneira mais favorável possível.
Artigo escrito pelo advogado João Massaro
