Nos Contratos de Locação Comercial em Shopping Centers, geralmente são previstos, além dos valores referentes ao aluguel mínimo, valores referentes ao aluguel percentual, encargos comuns, encargos específicos e fundo de promoção e propaganda.
Importante destacar que, dentre as verbas referentes aos encargos comuns e encargos específicos, estão englobados valores referentes ao consumo de água, consumo de energia, gastos com ar-condicionado, cobranças de IPTU, dentre outras verbas.
Contudo, na maioria das vezes, o Shopping, ao cobrar do lojista os valores acima citados, apresenta cálculos meramente descritivos, com indicações genéricas a respeito do que se tratariam os “encargos comuns” e os “encargos condominiais”, sem informar, de maneira transparente, se o que está sendo cobrado é de fato devido.
Na prática, o lojista geralmente recebe o boleto para pagamento, no qual constam valores de encargos, aluguel e fundo de promoção, sem que lhe seja apresentado, de forma clara e esmiuçada, um demonstrativo do que está sendo pago por ele.
Diante dessa falta de transparência por parte dos Shoppings, surge uma enorme dúvida: qual a garantia que o lojista tem, perante o empreendimento, de que está pagando os valores corretos e de que não está, na verdade, pagando valores excessivos e indevidos?
Como se sabe, os Contratos de Locação Comercial de Shopping Centers, via de regra, preveem que todo lojista poderá exigir da administração do empreendimento a apresentação de todas as contas que levaram à cobrança dos valores indicados no boleto, para fins de verificação do que está sendo cobrado.
No entanto, na prática, este direito é geralmente tolhido por burocracias internas dos Shoppings, fazendo com que os lojistas não tenham efetivo acesso a tal documentação, embora assim lhe seja de direito.
Nesta linha, importante destacar que o Código de Processo Civil, em seu artigo 550, assim como a Lei de Locações, nos artigos 22, incisos VI e IX, e artigo 54, §2º, garantem ao lojista/locatário o direito de exigir a comprovação das despesas que lhes forem cobradas pelo locador, a fim de, com isso, dirimir eventuais abusos ou omissões cometidos em detrimento àquilo que dispõe o Contrato.
Diante da legislação em vigor e do fato de que, recorrentemente, esbarram nas burocracias que os impedem de terem, de forma clara, as contas devidamente prestadas, diversos lojistas passaram a acionar os empreendimentos judicialmente, objetivando ter as contas prestadas pelos Shoppings durante todo o período locativo.
Em caso prático recente, o escritório Neves e Maggioni Advogados patrocinou a Ação de Exigir Contas tombada sob o nº 1029478-64.2022.8.26.0002, na qual o lojista, que se trata de uma loja de vestuário, acionou o Poder Judiciário, para que o Shopping em que sua loja operou por 5 (cinco) anos apresentasse todas as contas referentes às despesas condominiais, fundo de promoção, dentre outros encargos oriundos do Contrato de Locação e que lhes foram cobrados no decorrer da relação contratual.
Para fundamentar os seus pedidos, o lojista sustentou que os valores que lhes eram cobrados a título de encargos condominiais e fundo de promoção e propaganda eram exorbitantes e duvidosos, razão pela qual se viu na necessidade de pleitear, judicialmente, a comprovação do lastro de tais valores, ratificando tudo o que foi pago durante a vigência do Contrato.
Destarte, em que pese o Shopping tenha contestado o pedido formulado pelo lojista, o MM. Juízo da 1ª Vara Cível do Foro de Santo Amaro II da Comarca de São Paulo, Estado de São Paulo, responsável por julgar o caso, houve por bem deferir o pedido, afirmando, em síntese, ser “inequívoco o dever de prestar contas da requerida, em vista da arrecadação e administração de verba destinada aos serviços comuns do empreendimento, inclusive tributos”.
O N. Juiz ainda foi além ao afirmar que “todas as demais despesas cobradas do locatário a título comum, condição de condômino, devem ser demonstradas e comprovadas, como gastos de energia, segurança, limpeza, fundos de promoção e outros previstos em contrato”.
Com isso, em mais uma vitória conquistada pelos lojistas, foi determinado que o Shopping apresentasse todas as contas relativas às despesas comuns do Contrato de Locação comercial, relativas ao período solicitado nos autos.
Deste modo, diante de mais um resultado positivo obtido pelo escritório, é possível concluir que, devidamente embasado, todo e qualquer lojista que possua seu estabelecimento em Shopping Center pode – e deve – utilizar todos os meios legais possíveis para garantir os seus direitos.
Artigo redigido pelo Dr. Raphael Drago
