Em decisão publicada em 03 de março de 2022, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos repetitivos, via Recurso Especial 1.937.821 (Tema 1.113), definiu que a base de cálculo para a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda de imóveis, deverá ser o valor de transmissão do imóvel em condições normais de mercado, não se vinculando ao valor venal, ao qual é utilizado pelas municipalidades para cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU).
A corte interpretou que embora o artigo 38 do Código Tributário Nacional utilize a expressão “valor venal”, essa deverá ser entendida como o valor de mercado considerado individualmente, tendo em vista o seu objeto de transmissão imobiliária. Na prática, é comum que as municipalidades atribuam unilateralmente ao ITBI, valor superior ao preço atribuído pelas partes à venda e compra.
Por esse motivo, muitas vezes os compradores sequer questionam o critério utilizado pelas municipalidades ao estabelecer o valor de referência, pela possibilidade de atraso na concretização do negócio imobiliário, e acabam por pagar indevidamente valor superior ao requerido, haja vista que o pagamento do ITBI é requisito obrigatório para a lavratura da escritura de venda e compra do imóvel.
Assim, a corte prestigiou que o preço do imóvel atribuído pelas partes goza de presunção de veracidade e de boa-fé, deste modo, critérios mercadológicos como a oferta e procura de imóveis na região, benfeitorias existentes, estado de conservação do imóvel, a existência de ônus e gravames sobre o imóvel, pontos relevantes utilizados para fixação do preço no negócio imobiliário, refletirão no montante do tributo a ser quitado.
Caso a municipalidade em questão entenda que o valor informado pelo contribuinte é inferior ao que corresponderia ao real valor de venda do imóvel, ao qual ocorrerá somente em situações em que houver algum tipo de irregularidade, um procedimento administrativo poderá ser instaurado no prazo de até cinco anos, ao qual garantirá o exercício do contraditório e da ampla defesa do contribuinte.
Importante destacar que é possível a restituição de montante recolhido a maior, com juros aplicados desde a data do pagamento indevido, nas operações efetuadas nos últimos 5 anos, via ação de repetição do indébito com fulcro no artigo 165 do Código Tributário Nacional.
Caso o contribuinte constate na escritura do negócio imobiliário, que a base de cálculo utilizada para o pagamento do tributo, foi o valor venal do imóvel (que consta no carnê de IPTU), ou outro valor de referência adotado pela municipalidade que não o da transação, haverá manifesta ilegalidade e direito à devolução.
Para maiores informações e análises, nossa equipe da área tributária está à disposição de todos os interessados.
Artigo redigido pelo Dr. Alexandre Colleoni, coordenador da área tributária do escritório Neves e Maggioni Advogados.
